Åtgärda OVK-anmärkningar i Stockholm

Från protokoll till godkänt — så går det till

1. Skicka protokollet. Mejla eller fotografera besiktningsprotokollet och brevet från kommunen, om ni har fått ett. Då ser vi vilka punkter det gäller och vilken tid nämnden har satt.
2. Kostnadsfri genomgång. Vi går igenom anmärkningarna och tittar på plats där det behövs, till exempel på aggregat, takfläktar och kanaler.
3. Offert rad för rad. Varje anmärkning får en egen rad med åtgärd och pris, så att styrelsen eller förvaltaren kan fatta beslut punkt för punkt.
4. Åtgärd. Våra montörer utför arbetet och planerar det så att boende och verksamhet störs så lite som möjligt.
5. Redovisning. Ni får en åtgärdsredovisning med vad som är gjort, uppmätta flöden och foton, klar att skicka till byggnadsnämnden. Begär kommunen ett nytt protokoll samordnar vi ombesiktningen med funktionskontrollanten.

Vanliga anmärkningar och vad vi gör åt dem

De flesta anmärkningar handlar om samma återkommande saker, och de går oftast att åtgärda utan att bygga om hela systemet.

Är aggregatet uttjänt kan ett byte av aggregat vara det som löser flera anmärkningar på en gång. Det tar vi i så fall upp som ett eget alternativ i offerten, så att ni kan jämföra med att laga det gamla.

Hur lång tid har ni på er?

Det finns ingen tidsgräns i lagen för att åtgärda OVK-anmärkningar. Det är kommunens byggnadsnämnd som bestämmer, och tiden står i det brev ni får. Hur kommunerna arbetar varierar. Länsstyrelserna har sammanställt exempel på hur byggnadsnämnderna sköter tillsynen:

• Solna begär ett nytt godkänt protokoll inom tre månader och följer upp efter ytterligare tre.
• Malmö påminner i steg om sex, tre och en månad innan ärendet går vidare till nämnden.

Om påminnelserna inte hjälper kan nämnden förelägga ägaren att åtgärda bristerna, först utan och sedan med vite. Ett föreläggande skickas till inskrivningsmyndigheten för anteckning och kan följa fastigheten. För en BRF eller en fastighetsägare som ska sälja är det ett skäl att ta tag i anmärkningarna direkt.

Redovisning av åtgärder eller ny besiktning?

Efter att bristerna är åtgärdade ska det redovisas till byggnadsnämnden. Enligt 5 kap. 7 § plan- och byggförordningen är det en redovisning av åtgärderna som gäller. I november 2025 skrev Länsstyrelsernas expertgrupp att det är ett vanligt missförstånd att kommunen utifrån OVK-reglerna kan kräva en ny besiktning av en certifierad funktionskontrollant och ett nytt protokoll. Huvudregeln är en redovisning av genomförda åtgärder och av de kontroller som visar att bristerna är hanterade.

I praktiken begär flera kommuner ändå ett nytt godkänt protokoll, och det är brevet från er kommun som gäller. Vi tar fram åtgärdsredovisningen åt er, och om kommunen kräver en ombesiktning bokar vi den med funktionskontrollanten så att ni inte behöver samordna två aktörer. Mer om båda utfallen finns i guiden OVK godkänd eller underkänd.

Vem gör vad?

KDM Ventilation är inte funktionskontrollant, och vi utför inte själva OVK-besiktningen. Den görs av en certifierad funktionskontrollant, i vårt fall en samarbetspartner. Vi är ventilationsentreprenören som rättar bristerna och dokumenterar dem. Behöver ni både besiktning och åtgärder kan vi samordna hela kedjan, se OVK-besiktning i Stockholm.

Ansvaret för att OVK görs och att bristerna åtgärdas ligger alltid på byggnadens ägare. I en bostadsrättsförening är det styrelsen. Läs mer i OVK-guiden för BRF och fastighetsägare, och räkna ut när nästa kontroll ska göras med OVK-räknaren.

Undvik anmärkningar nästa gång

Många anmärkningar hade inte behövts om ventilationen hade skötts mellan kontrollerna. Med regelbunden service och underhåll — filterbyten, rengöring och en kontroll av flödena — klarar systemet nästa OVK med bättre marginal och drar dessutom mindre energi. Vi arbetar i hela Stockholms län, se alla områden, och åtgärdar anmärkningar både i bostadsrättsföreningar och i kommersiella fastigheter.

Varför KDM Ventilation

Företaget är nystartat, men ägarna har 25 år i yrket var och varje montör minst 15 år. Vi innehar F-skatt och är ansvarsförsäkrade hos Länsförsäkringar. Ni har en kontaktperson från genomgång till redovisning.

Vanliga frågor

Hur lång tid har vi på oss att åtgärda anmärkningarna?

Det finns ingen tidsgräns i lagen. Tiden bestäms av kommunens byggnadsnämnd och står i brevet ni får. Kommunerna arbetar olika: Solna begär ett nytt godkänt protokoll inom tre månader, och Malmö påminner i steg om sex, tre och en månad innan ärendet går till nämnden.

Måste funktionskontrollanten komma tillbaka efter åtgärderna?

Det beror på vad kommunen begär. Huvudregeln är en redovisning av de åtgärder som gjorts, enligt 5 kap. 7 § plan- och byggförordningen. Länsstyrelsernas expertgrupp påpekade i november 2025 att krav på ett nytt protokoll är ett vanligt missförstånd. Flera kommuner begär ändå nytt protokoll, och då samordnar vi ombesiktningen med funktionskontrollanten.

Kan ni åtgärda anmärkningar från en besiktning som någon annan har gjort?

Ja. Skicka protokollet till oss, så går vi igenom anmärkningarna och lämnar en offert rad för rad. Det spelar ingen roll vilken funktionskontrollant som gjorde besiktningen.

Vad händer om vi inte åtgärdar bristerna?

Byggnadsnämnden kan förelägga ägaren att åtgärda bristerna, först utan och sedan med vite. Ett föreläggande skickas också till inskrivningsmyndigheten för anteckning och kan på så sätt följa fastigheten. Vitet kan till slut dömas ut av mark- och miljödomstolen.

Vad kostar det att åtgärda OVK-anmärkningar?

Det beror helt på vad protokollet säger. Vi går igenom anmärkningarna kostnadsfritt och prissätter varje punkt för sig i offerten, så att styrelsen ser vad varje åtgärd kostar innan något arbete börjar.

Källor

• Plan- och byggförordningen (2011:338), 5 kap. 4–7 §. Protokoll, intyg, anslag och redovisning av åtgärder.
• BFS 2011:16, Boverkets föreskrifter om funktionskontroll av ventilationssystem, i lydelse enligt BFS 2025:6.
• Länsstyrelserna, Goda exempel på byggnadsnämndernas tillsyn av obligatorisk ventilationskontroll, bilaga 2025-11-24.